Перейти к основному содержанию

kursiv_in_telegram.JPG


4330 просмотров

Лишь треть торгового оборота в Алматы приходится на долю цивилизованного рынка

Обзор коммерческой недвижимости совместно с Colliers International Kazakstan

Фото:Shutterstock/Автор Aureliy

Последние тенденции рынка коммерческой недвижимости Казахстана – это рост свободных площадей за счет увеличения предложения новых и освобождения старых помещений, выбор арендаторами офисов из соотношения «цена – качество» и соответственное снижение ставок по аренде.

Рынок офисной недвижимости двух самых крупных городов Казахстана демонстрирует не только количественный, но и качественный рост за счет высокой конкуренции среди собственников. В свою очередь, это дает арендаторам широкий выбор среди множества различных вариантов.

Офисная недвижимость в Алматы

Алматы уже который год остается лидером по количеству качественных торгово-развлекательных центров и бизнес-цент­ров в республике. Нур-Султан, несмотря на статус столицы, немного отстает.

Ежегодно в Алматы вводятся в эксплуатацию сотни квадратных метров нового рабочего пространства, что создает на рынке среду для конкуренции.

По данным международной консалтинговой компании Colliers International Kazakhstan, средняя доходность инвестиций в качественный объект класса «А» или «B» в городе составляет около 10%, что делает данный сектор недвижимости привлекательным для девелоперов.

Объем предложения офисных площадей в городе сейчас, по оценке агентства, более 1,2 млн кв. м. Совокупный объем рынка, исходя из цен на аренду, превышает 80 млрд тенге в год.

Ставки аренды варьируются от 4 тыс. тенге до 16 тыс. тенге за кв. м – в зависимости от класса объекта. Велика доля объектов класса «B» – это те проекты, которые ранее имели высший уровень качества, но потеряли моральную актуальность и физические характеристики во временном промежутке, а также объекты, изначально реализованные в рамках данной категории, уступающие объектам класса «А» по некоторым характеристикам.

Офисы высокого класса обычно располагаются в элитных районах города, и это сказывается на средних ценах на аренду. В Алматы, в Медеуском районе, цена за 1 кв. м в среднем составляет 6,1 тыс. тенге, в Бостандыкском – 4,2 тыс. тенге, в Алмалинском – 4,1 тыс. тенге, в Ауэзовском –  3,1 тыс. тенге.

Colliers Kazakhstan составил рейтинг офисных зданий представительского класса Алматы. Лучшие проекты среди бизнес-центров южной столицы – БЦ «AFD», БЦ «Esentai Tower», БЦ «Park View».

Заполняемость данных бизнес-центров достигает максимальных показателей при средней загрузке офисной недвижимости на уровне до 92% в классе «А» и 85% в классах «B» и «B+».

Сейчас в Казахстане отсутствует официально принятая классификация офисной недвижимости, поэтому Colliers International принимает за основу самостоятельно разработанную матрицу для оценки объектов. Эксперты Colliers учитывают такие критерии, как площадь, расположение, год постройки, высота потолков, наличие и ёмкость паркинга, возможности смены планировки и изначальный тип планирования, инженерные и IT-решения, инфраструктура объекта, конструктив и качество строительства, сервисное управление и его качество.

Офисы класса «А» – это помещения, которые располагаются в новых современных деловых центрах. Такие центры оборудованы современными инженерными системами; имеют свои конференц-залы; рабочие места, оснащенные оргтехникой и средствами связи. Большое внимание уделяется охранной и пожарной безопасности. Остальные классы отличаются от класса «А» менее комфортными условиями: месторасположением, обслуживанием, перечнем необходимой офисной техники, видом парковки или ее отсутствием и пр.

Офисная недвижимость в Нур-Султане

Столица почти в два раза уступает Алматы по объему предложения офисной недвижимости – общий объем офисных помещений Нур-Султана находится на уровне 680 тыс. кв. м. Средняя рыночная заполняемость столичных бизнес-центров – 86,4%.

Средние ставки по аренде в бизнес-центрах составляют от 5 тыс. до 14 тыс. тенге и варьируются в зависимости от района. Самые высокие минимальные цены наблюдались в Есильском районе Нур-Султана – в среднем 7,4 тыс. тенге. Стоит отметить, что именно этот район имеет наибольшую плотность офисных площадей.

87% площадей офисной недвижимости класса «А» и «Б» расположены на левом берегу Нур-Султана.

К лучшим объектам на столичном рынке офисной недвижимости, по версии Colliers, можно отнести БЦ «Talan Towers» от Verny Capital, БЦ «Q» (первая и вторая очереди) от Astana Development Group, БЦ «Ренко» (первая и вторая очереди) от «Ренко Кат», а также БЦ «Aura» от BI Group.

Как отмечают аналитики Colliers, в столице предложение на рынке офисной недвижимости растет не только за счет введения в строй новых площадей, но и за счет продажи зданий и сооружений, ранее занимаемых национальными компаниями.

Торговая недвижимость города Алматы

В Алматы более 1,8 млн кв. м торговых площадей, то есть более 600 кв. м на каждую тысячу жителей. Это самый высокий показатель по республике.

34% торгового оборота в городе приходится на долю цивилизованного рынка – тех самых ТРЦ, остальные 66% по-прежнему занимают базары.

Сейчас в городе работает 47 объектов торговой недвижимости.

Colliers International выбрал лучшие ТРЦ Нур-Султана и Алматы в разных категориях.

«Лучший ТРЦ для молодежи»

ТРЦ «Dostyk Plaza» и «Mega Park» стали самыми привлекательными для молодежи. Эти центры могут похвастаться удобными и вместительными фуд-кортами с разнообразной кухней, качественным и широким ассортиментом fashion-товаров по приемлемым ценам, а также такими операторами кинотеатров, как Cinemax и Chaplin.

«Семейный ТРЦ»

ТРЦ «Mega Alma-Ata» и «Aport Mall» стали лучшими в этой категории. Разнообразный выбор торговых точек и широкий ассортимент товаров вкупе с большим количеством развлекательных программ (в том числе детских) делают эти ТРЦ местами семейного времяпрепровождения. Aport Mall, пользующийся популярностью даже несмотря на свою удаленность от центра города, предлагает посетителям 220 тыс. кв. м с товарами и услугами для досуга и отдыха, а также единственный в городе крытый аквапарк.

«ТРЦ в спальных районах»

ТРЦ «MOSKVA metropolitan» и «МART» являются основными местами притяжения для жителей спальных районов, в которых они расположены. Средний масштаб данных проектов позволяет вместить в себя арендаторов и бренды, способные покрыть первостепенные потребности частых покупателей – последним теперь не приходится при малейшей необходимости выезжать из своего района в крупные ТРЦ – лидеры рынка.

«Самый перспективный ТРЦ»

ТРЦ «Forum Almaty» обладает рядом рыночных преимуществ – у него выгодное месторасположение, удачное концептуально-архитектурное решение и качественная планировка помещений. Правда, проект несколько раз сменил собственника, и из-за этого сроки запуска неоднократно отодвигались. Техническое открытие состоялось в октябре 2018 года.

Торговые центры Нур-Султана

Рынок торговой недвижимости столицы в три раза меньше рынка Алматы – совокупный объем предложения составляет около 646 тыс. кв. м. Но по количеству торговых площадей на тысячу жителей показатели Нур-Султана сравнимы с алматинскими – более 580 кв. м на 1 тыс.

Из-за климатических особенностей региона качественные торговые объекты в городе Нур-Султан более актуальны, нежели стрит-ритейл формат. Тогда как в Алматы такой формат активно развивается – примером может послужить улица Панфилова, которая стала не только современной платформой для торговли предпринимателей, но и местом отдыха горожан.

В столице ТРЦ и торговые дома продолжают вытеснять торговлю менее комфортного формата. Рост площади рынков и базаров в столице рекордно низкий.

Сейчас в Нур-Султане функционирует 20 объектов торговой недвижимости, некоторые из них обладают рядом преимуществ относительно своих конкурентов.

«Семейный ТРЦ»

Mega Silk Way является самым хорошо организованным и концептуально продуманным ТРЦ столицы. Широкие коридоры, естественное солнечное освещение и разнообразие предлагаемых товаров и услуг делают его одним из самых посещаемых в городе. Кинотеатр и детский развлекательный центр сетевых операторов делают объект востребованным местом семейного досуга.

«Хан Шатыр» – один из первых масштабных проектов города. Здесь представлено наибольшее количество брендов и разнообразные варианты отдыха. Часто ТРЦ позиционируется как достопримечательность города. Напомним, что «Хан Шатыр» спроектирован знаменитым британским архитектором Норманом Фостером и сейчас является одним из тех зданий, что формируют современный облик столицы.

ТРЦ «KeruenCity» ранее принадлежал к семейству Mega Center и приобрел новое название после смены собственника. Объект повторяет концепцию бренда, ориентированную на отдых с детьми. Несмотря на свои небольшие размеры, центр имеет высокий трафик посетителей.

«Лучший ТРЦ для молодежи»

ТРЦ «Keruen» предлагает один из самых широких фуд-кортов, а также продвинутый в технологиях кинотеатр – магнит для молодежи столицы, которая и составляет большинство посетителей данного центра.

Рейтинг последний_0.jpg


9410 просмотров

В Казахстане резко вырос объем проблемных кредитов

Курсив составил рэнкинг банковского сектора страны за первое полугодие 2019 года

Фото: shutterstock/автор YummyBuum

Банки продолжают признавать проблемные кредиты и создавать резервы под них. С начала года доля кредитов с просрочкой более 90 дней в совокупном ссудном портфеле БВУ увеличилась на 2%.

Суммарные активы банков, по данным Национального банка, достигли 25,35 трлн тенге, что незначительно больше показателей на 1 января 2019 года – 25,24 трлн тенге.

По словам вице-президента, главного аналитика Moody’s Investors Service Ltd. Владлена Кузнецова, на динамику совокупных активов негативно повлияла ситуация с Цеснабанком (с 29 апреля этого года переименован в First Heartland Jýsan Bank). В результате передачи проблемных кредитов банка в Фонд проблемных кредитов (ФПК) и досоздания резервов под оставшиеся его активы и кредитный портфель существенно снизились.

«Если убрать эффект от Цеснабанка, система продемонстрировала рост активов в первом полугодии на 3%», – поделился мнением с Курсивом эксперт Moody’s.

Самым крупным банком по объему активов остался Народный банк. Его активы выросли на 0,7% – с 8,67 трлн тенге до 8,73 трлн тенге за полгода.

Второе место в копилке у ForteBank – 1,99 трлн тенге. Активы фининститута увеличились на 11,8% с 1,78 трлн тенге.

Директор (CDO) ForteBank Антон Хмелев отметил, что с точки зрения активов рост кредитной базы банка не столь впечатляющий – по причине достаточно консервативной кредитной политики организации.

«Всю свободную ликвидность банк размещает в высоколиквидные и низкорискованные ценные бумаги, создавая подушку безопасности при возможных крупных изъятиях депозитов», – продолжил он.

Тройку лидеров по объему активов замыкает Сбербанк – 1,98 трлн тенге. Рост за полугодие составил 4,9%, или на 91,9 млрд тенге.

Заметно нарастить объем активов смогли еще два банка: Kaspi Bank на 203,3 млрд тенге и Жилстройсбербанк на 150,6 млрд тенге.

Представители Kaspi Bank подчеркнули: важно понимать, за счет каких статей на стороне обязательств и капитала выросли активы. В случае с Kaspi Bank рост активов объясняется увеличением вкладов клиентов (срочные и текущие счета физических и юридических лиц) на 14%.

«Что касается роста отдельных статей активов в банке, то прирост в основном обеспечили займы клиентов (на 9%) и ликвидные средства (на 21%)», – пояснили в пресс-службе.

Как изменился ссудник?

За полгода общий ссудный портфель банков полегчал на 0,8% – с 13,76 трлн тенге до 13,65 трлн тенге.

«Основные крупнейшие банки продемонстрировали или рост портфеля, или его стабильную динамику. Если убрать эффект от Цеснабанка, система продемонстрировала рост портфеля на 4%. Такой рост считается невысоким в свете ожидаемой инфляции (около 6% в 2019 году)», – отметил Владлен Кузнецов.

Лидером по росту объемов ссудного портфеля стал Жилстройсбербанк. Его ссудник подрос на 150,74 млрд тенге – до 821,2 млрд тенге. На втором мес­те Сбербанк, который нарастил портфель за первое полугодие на 116 млрд тенге, до 1,38 трлн тенге. Kaspi Bank увеличил портфель на 102,7 млрд тенге, до 1,25 трлн тенге.

В процентах к началу года наибольшего роста ссудного портфеля смогли достичь First Heartland Bank – 155,2%, Жилстройсбербанк – 22,5% и Bank RBK – 22,3%.

В First Heartland Bank рост ссудного портфеля объясняется большой долей в нем операций РЕПО. Доля сделок в общем портфеле составила на анализируемую дату около 90%.

В Bank RBK увеличение ссудника прокомментировали положительной динамикой по выдачам розничных кредитов.

«Месяц к месяцу выдачи в рознице стабильно растут: если в прошлые годы банк выдавал 1,5 млрд тенге в месяц, то сейчас ежемесячный объем выдачи составляет порядка 7 млрд тенге», – рассказали представители Bank RBK.

Одним из важнейших показателей работы банка является показатель NPL 90+ (кредиты с просрочкой платежей более 90 дней). Суммарный объем таких кредитов в первом полугодии возрос на 26% – с 1,02 трлн, до 1,28 трлн тенге.

Самая большая доля токсичных кредитов наблюдалась в First Heartland Jýsan Bank. Они составили 39,81% в общем ссудном портфеле банка, или 319,1 млрд тенге.

В банке возросший уровень NPL 90+ объясняли снижением общего объема портфеля в результате продажи части портфеля ФПК и продолжающейся работой по очистке портфеля.

Объем таких кредитов в Национальном банке Пакистана в Казахстане – 1,16 млрд тенге, или 29,31% от ссудного портфеля. Третий банк-антилидер – AsiaCredit bank с долей плохих кредитов в 21,67%.

По мнению эксперта Moody’s, в силу высокой прибыли (которая помогает формировать резервы на возможные потери) банки стали более справедливо признавать проблемные кредиты, а не скрывать их реструктуризацией.

Что с депозитами?

Совокупные обязательства банков за полгода составили 22,22 трлн тенге. Депозиты физических лиц в составе обязательств – 8,69 трлн тенге, что меньше показателей начала года на 0,9%. Вклады корпоративных клиентов сократились на 3,8%, с 8,27 трлн тенге до 7,96 трлн тенге.

«На вклады физлиц негативно влияет недостаточная стабильность банковского сектора и волатильность тенге. Кроме того, у банков скопилась избыточная ликвидность в связи с невысоким спросом на кредиты со стороны корпоративных заемщиков, и они не очень заинтересованы в активном привлечении фондирования», – считают в Moody’s Investors Service Ltd.

Лидерами по привлечению вкладов населения стали Kaspi Bank, Жилстройсбербанк, Fortebank.

Депозитный портфель вкладов населения в Kaspi Bank вырос на 177,37 млрд тенге, до 1 313,09 млрд тенге. В Жилстройсбербанке рост составил 70,08 млрд тенге, до 700,7 млрд тенге. Fortebank дополнительно привлек еще 43,67 млрд тенге и нарастил портфель до 563,67 млрд тенге.

Отток вкладов физлиц наблюдался в Народном банке на 156,37 млрд тенге – до 3 163,61 млрд тенге, в АТФБанке на 68,84 млрд тенге – до 292,68 млрд тенге, в Сбербанке на 68,64 млрд тенге, до 695,73 млрд тенге.

«Снижение объема вкладов населения в АТФБанке произошло за счет сегмента клиентов приват-банкинга, депозиты в иностранной валюте которых были размещены на условиях 3%-ной ставки вознаграждения», – рассказали в организации.

В конце 2017 года Казахстанским фондом гарантирования депозитов была установлена максимальная ставка вознаграждения по депозитам физлиц в инвалюте в размере 1%, которая действовала до 1 июня 2019 года.

«Поэтому, когда срок размещения депозитов VIP-клиентов АТФБанка с высокой ставкой истекал, многие из них предпочли направить средства на развитие бизнеса, а также размещать их в инструменты в странах, позволяющих получить более высокую доходность», – подчеркнули в пресс-службе банка.

Эксперты банка считают, что данная тенденция наблюдалась не только в АТФ, но и по всему рынку. В двух других банках не смогли оперативно предоставить ответы на запрос Курсива.

Еще одна причина снижения объема депозитов населения – сезон отпусков.

В числе тех банков, кто смог привлечь вклады юрлиц, – Сбербанк. Такие депозиты в банке выросли за полгода на 82,44 млрд тенге, до 741,46 млрд тенге. Увеличились депозиты и у Fortebank – на 56,99 млрд тенге, до 596,14 млрд тенге. Жилстройсбербанк нарастил объем вкладов на 33,7 млрд тенге, до 60,19 млрд тенге.

Снижение вкладов корпораций наблюдалось в First Heartland Jýsan Bank минус 193,57 млрд тенге, до 126,64 млрд тенге, в Народном банке – минус 117,88 млрд тенге, до 3 080,87 млрд тенге и в Банке ЦентрКредит – минус 56,27 млрд тенге, до 400,59 млрд тенге.

В First Heartland Jýsan Bank отток вкладов прокомментировали конвертацией депозитов корпораций в облигации АО «Цеснабанк» в рамках его оздоровления, а также изъятием компаниями квазигосударственного сектора на оплату внешних контрактных обязательств.

В Банке ЦентрКредит отметили, что изменение депозитного портфеля наблюдается по всему сектору. Сейчас многие клиенты предпочитают безрисковые финансовые инструменты, такие как ноты Нацбанка РК, а также государственные и квазигосударственные облигации.

Отток в самом БЦК, как рассказали его представители, наблюдался по валютным депозитам, при этом по тенговым депозитам происходил рост. Валютные депозиты в банке замещаются привлечением фондирования за счет облигаций. По состоянию на 1 июля 2019 года объем выпущенных банком ценных бумаг увеличился за год на 51,2 млрд тенге (137,9 млрд тенге на 1 июля 2018 года), а также за счет прочего фондирования. В частности, по линии ЕБРР было привлечено с декабря 2018 года 12,7 млрд тенге, а по продуктам АО «Ипотечная органиазация «Баспана» с 1 января 2019 года по 17 июля 2019 было привлечено 34,5 млрд тенге.

Конечный результат

За полгода 2019 года банки смогли заработать 211,6 млрд тенге. По словам Владлена Кузнецова, при исключении из расчета убытков Цеснабанка общая прибыль сектора в этот период выросла более чем на 20% по сравнению с тем же периодом 2018 года.

По его мнению, на показатели прибыли положительное влияние оказывают оптимизация расходов, рост процентного и комиссионного доходов и стабилизация отчислений в резервы на возможные потери.

Самым прибыльным банком стал Народный банк. За полгода фининститут заработал 159,33 млрд тенге. На втором месте Kaspi Bank – 70,67 млрд тенге. В тройку лидеров по прибыли вошел Сбербанк – 36,56 млрд тенге.

В минусе оказались First Heartland Jýsan Bank, AsiaCredit Bank и Национальный банк Пакистана в Казахстане.

Напомним также, что в Казахстане собираются объединяться три банка – Tengri bank, Capital bank и AsiaCredit bank. В Moody’s считают, что эти банки не являются системно значимыми и слияние кардинально не повлияет на ситуацию в банковском секторе. Активы трех банков составляли около 1% от общего объема активов сектора по состоянию 1 июля 2019 года, заключил эксперт агентства.

банки копия (1).jpg

Ограничение ответственности.

Kursiv Research обращает внимание на то, что приведенный выше материал носит исключительно информационный характер и не является предложением или рекомендацией совершать какие-либо сделки с ценными бумагами и иными активами указанных организаций.

Рейтинг прозрачности крупнейших компаний Казахстана

Читайте нас в TELEGRAM | https://t.me/kursivkz

Вопрос дня

Архив опросов

Как вы провели или планируете провести отпуск этим летом?

Варианты

 

Цифра дня

старше 20 лет
половина продаваемых авто в Казахстане

Цитата дня

Земля должна принадлежать тем, кто на ней работает. Земля иностранцам продаваться не будет. Это моя принципиальная позиция

Касым-Жомарт Токаев
президент Республики Казахстан

Спецпроекты

Рейтинг прозрачности крупнейших компаний Казахстана

Рейтинг прозрачности крупнейших компаний Казахстана

Биржевой навигатор от Freedom Finance

Биржевой навигатор от Freedom Finance


KAZATOMPROM - IPO уранового гиганта
Новый Курс - все о мире инвестиций

Банк Хоум Кредит

Home Credit Bank


Новый Курс - все о мире инвестиций
Новый Курс - все о мире инвестиций